随着我国经济的快速发展，人们对居住条件的要求不断提高，旧住宅区的改造成为热点问题。xx近五年来，我市旧住宅区改造成效显著，但旧住宅区加装电梯工程推进缓慢，障碍重重。笔者对xx市近几年老旧住宅小区安装电梯的情况进行了民意调查，通过调查发现了安装电梯实施中存在的一些问题。结合国家、省、市对老旧小区改造的政策和老旧小区加装电梯的成功案例，梳理出解决问题的对策。

一是老旧住宅小区加装电梯的相关政策和学术研究

(1)相关政策

2017年全国两会期间，有代表提出老旧住宅小区安装电梯的问题。当时执行的依据是《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物权属纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但参考很少。

2019年4月，xx省住建厅等六部门出台《关于我省既有住宅安装电梯的指导意见》(吉剑房事〔2019〕2号)。2019年8月，xx市人民政府办公室发布了《xx市既有住宅安装电梯实施细则》(沧政办字〔2019〕55号)，明确了相关职能部门的管理和审批分工，指出是否安装电梯由业主决定，不能强加于人。2021年，xx市人民政府办公室下发《关于积极推进我市既有住宅加装电梯的通知》(沧政办字〔2021〕35号)，规定本着利益平衡的原则，所有业主签订协议后方可实施加装电梯；还要求区、街道、社区三级联动，共同推进老旧小区加装电梯的民生工作。

2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城市旧住宅区改造的指导意见》(国办发〔2020〕23号)，指出为满足居民生活便利和改善居住需求，有条件的建筑要推广安装电梯。但是，没有明确规定“条件”。

2021年1月1日生效的《民法典》带来了一个重大变化，就是业主共同决策的投票比例发生了变化，但不能因此否定业主的决策权，造成不必要的邻里矛盾。xx市里也相应出台了相关指导意见。

可以看出，随着国家对电梯安装相关政策的调整，xx市也在及时跟进，让xx老旧小区安装电梯这一民生工程有法可依，有据可查。

学术界的相关研究

学术界很多学者对老旧住宅小区安装电梯面临的问题进行了研究。比如，顾爱华、王增分析了老旧住宅小区加装电梯的现状、问题及原因，进而提出了解决方案。李明、王玉龙和齐杰以石家庄市为例，对既有多层住宅安装电梯的障碍进行了调查分析，并提出了解决方案。孙以上海为例，研究老住宅区加装电梯的设计。目前,xx市在推进老旧小区加装电梯这一民生工程中遇到了一些问题，阻碍了进度，需要研究解决。

二是xx市老旧住宅小区安装电梯的情况

xx自2017年启动老旧小区改造以来，主城区(运河区、新华区)改造了500多个老旧小区，改造后的道路、外墙、地下管线、绿地等使小区焕然一新。但是，只有少数小区安装了电梯，有的小区只在一两户人家安装了电梯。

2018年，运河区多个小区居民自费安装电梯，并就电费、维保等费用达成共识，用户均摊费用。电梯运行以来，情况良好，居民满意。

2019年，xx市将进行中心城区老旧小区整体改造提升二期工程。其中，经市政府批准，两个小区成为老旧住宅小区加装电梯试点，共加装了12部电梯。近年来，自安装电梯项目以来，xx市有电梯的老旧小区数量很少，在项目推进过程中并不顺利。笔者就xx市老旧住宅小区安装电梯的一些常见问题进行了民意调查，以期找到安装电梯的障碍，解决安装电梯的问题。

第三，民意调查及问题梳理

为了解居民安装电梯的真实意愿，笔者对xx市老旧小区居民进行了问卷调查和家访。共发放问卷500份，回收有效问卷427份。发放形式有竞猜明星、QQ群、微信群，通过学生和其他老师扩大调查范围，走访了十多个社区。调查的主要问题有:居民安装电梯的意愿及其比例；(2)意愿产生的原因及其比例。

调查结果见表1。52.6%的居民希望安装电梯；27.9%的居民对是否安装持中立态度；19.5%的居民不需要安装电梯。可见，如果安装电梯，可以满足一半以上居民的需求。推进这项民生工程很有必要，但不能按照政策强制执行。

从调查结果分析可以看出，安装电梯的愿望来自于迫切的需求，如老年人上下楼梯困难、搬东西和走楼梯不方便、出行爬楼梯累或耽误时间等。可见，安装电梯可以提高居民的生活质量。不想装电梯的居民多集中在低层，比如住在一至三楼的。对他们来说，爬楼梯不是问题，装电梯也没有吸引力；有的住户觉得装电梯成本高，没必要在这方面投资；1楼和2楼有些住户不想装电梯，以为用不着。而且装电梯会影响室内采光，减少活动次数空，还有噪音干扰，可能导致一楼贬值。

可见，老旧住宅小区安装电梯的障碍主要有以下几点:(1)影响一至二层居民的居住条件；(2)导致一楼贬值；(3)安装电梯成本高，担心后期维护和费用分摊的麻烦。当然，有些房子本身不具备安装电梯的条件，所以不在乎调查范围。

事实上，一些习惯于爬楼的居民也在努力省钱。所以笔者认为问题的焦点在于一至二楼住户的利益和费用。如果能解决这两个问题，就能消除老旧小区安装电梯的障碍。

第四，解决xx市老旧住宅小区加装电梯的问题

(一)影响一楼及二楼居民居住条件的对策

安装电梯对一楼居民居住条件的影响主要是采光和活动面积的减少，二楼居民也担心采光受到影响，产生噪音干扰。笔者认为这些问题可以通过采取以下对策来解决。

(1)合理选择电梯安装位置[6]。尽量安装在暗面。大部分居民楼的入口都在树荫下，安装电梯选择树荫的位置对采光的影响相对较小。有些楼的入口在向阳面，在背阴面安装电梯比较困难，但只要业主同意，是可以设计安装的。对于某些单元，如果楼房侧面有空房间，也可以考虑作为安装电梯的位置。

(2)选择占地面积小的电梯。“刚需”用电梯，不太大。住建部2022年发布的《住宅工程规范(征求意见稿)》规定，既有住宅安装电梯时，载重量不小于320kg，轿厢门净宽度不小于0.80m·m..选择这种小载重电梯可以满足四个人，占地面积小，安装方便。

(3)采用透明井道。竖井的材质是透明的，类似于观光电梯。虽然比较贵，但是减少了对采光的影响。

(2)一楼贬值的对策

一楼居民反对安装电梯的主要原因是认为会导致一楼贬值，可以采取以下对策解决。

(1)对1楼进行适当补偿[2]。通过调查发现，可以取得一楼住户的同意，进行适当的补偿。可以由评估机构对一楼的折旧额进行评估，然后再确定其他住户的补偿比例和金额。上述xx市现有房屋安装电梯细则给出了安装电梯的各楼层分摊系数，补偿金额的分摊也可参照此计算。

(2)一楼可建小院，提升一楼物业价值。很多业主选择一楼是因为进出方便，也喜欢一楼有自己的空房间。所以有条件的话，可以给一楼建一个小院子，提升楼宇物业价值。作为交换，一楼的住户将被批准安装电梯。

(3)减免一楼住户物业费。如果物业管理公司率先推广安装电梯，可以考虑采取措施降低一楼住户的物业费。这部分费用可以从社区的广告费等收入中提取。

(C)安装电梯费用高的对策

对于难以承担安装电梯费用的居民，可以采取以下对策。

(1)政府提供一些补贴[7]。旧住宅区改造这一民生工程可以提高居民的幸福指数。如果政府能补贴一部分安装电梯的费用，可以提高居民安装电梯的积极性。因为安装电梯的费用对于普通家庭来说是一笔不小的开支，特别是对于收入不高的家庭来说，是一笔相当大的经济负担。

(2)采用公交电梯的运行方式。公交电梯的运营模式是指电梯公司付费安装，业主按照约定付费安装电梯的模式，就像坐公交车一样。这种方式既满足了居民对电梯的需求，又解决了部分居民资金困难的问题。

(3)寻求社会支持[8]。安装电梯的部分费用可以由一些企业出资，这些企业可以在电梯里做广告，把赞助费变成广告费。

(D)担心后期电梯维保的麻烦和分担费用的对策。

(1)签订维修合同。电梯安装完成后，居民可以与施工单位签订维保合同，不用担心电梯后期的维护问题；维保费用可以参照购买电梯的投资比例收取。

(2)合理使用住宅维修资金[9]。在电梯使用过程中，如果需要大修或者更换昂贵的零部件，可以考虑使用住宅维修资金。但资金的使用要征求全体居民的意见，符合使用流程。

(3)采用租赁方式。采用类似上面提到的公交电梯租赁模式，没有后期维护带来的麻烦，也不用考虑如何提高维护成本。

在老旧住宅小区安装电梯是一项有益的民生工程，可以提高人民生活的幸福指数。但在推广过程中，要因地制宜，不能“一刀切”。要先进行民意调查，使电梯安装工程的设计、投资、施工、维护切实可行，符合相关规范，满足居民需求，不能引起矛盾和不必要的怨气。

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